Ceea ce pare a fi o poveste a unui vis american, s-ar putea să nu aibă un final fericit pentru fondatorul Evergrande, cel mai mare dezvoltator imobiliar din China. După ce agenția de rating Fitch a coborât ratingul companiei la un nivel apropiat de cel de neplată, este posibil ca istoricul fondatorului de investiții în afaceri cu grad ridicat de îndatorare să fi secat în cele din urmă compania.
Întrucât compania pare să nu reușească să își plătească datoriile, observatorii au speculat dacă Partidul Comunist Chinez (PCC) va salva compania. Cu toate acestea, având în vedere politica PCC de "locuințe pentru locuit, nu pentru speculații", politica Evergrande bazată pe efectul de pârghie pe care fondatorul său a urmat-o timp de peste două decenii ar putea fi, de asemenea, cauza decăderii sale.
Xu Jiayin, în vârstă de 62 de ani, a fondat Evergrande în 1996. Până în 2018, aceasta era cea mai valoroasă companie imobiliară din lume, potrivit purtătorului de cuvânt chinez Xinhua. Xu a construit succesul companiei pe baza efectului de pârghie, băgând compania în datorii mari pe care nu le putea rambursa pe moment, apoi mizând pe vânzări rapide pentru a rambursa creditorii la timp.
Înainte de a descoperi lumea vânzărilor imobiliare, experiența de afaceri a lui Xu a început prin transportul de orez, paie și cărbune din sat în sat în provincia sa natală Henan. El a ajuns să păstreze profiturile din vânzări, potrivit unui interviu acordat de acesta pentru presa chineză Sohu în 2014.
Ulterior, Xu a urmat o facultate în orașul Wuhan și a absolvit în 1982. În urma economiei de comandă comuniste din China, a fost repartizat să lucreze la o fabrică locală de fier și oțel din Henan. Site-ul financiar chinezesc 163 a relatat că Xu a fost nevoit să părăsească fabrica în 1992, după ce a fost investigat pentru că a vândut fierul vechi al fabricii și a distribuit veniturile colegilor săi.
Deși China era deschisă către Occident la acea vreme, interiorul Chinei încă mai urma sistemul comunist. Xu avea șanse mici de a deveni bogat în Henan. Așa că s-a mutat în orașul Shenzhen, prima zonă economică specială (SEZ) din China. Zonele economice speciale sunt zone în care sunt puse în aplicare politici economice orientate spre piață.
Datorită apropierii orașului Shenzhen de Hong Kong, PCC a ales să îl dezvolte dintr-un sat de pescari într-o zonă economică experimentală. Fostul lider chinez Deng Xiaoping a folosit Shenzhen ca teren de testare pentru o economie capitalistă de piață deschisă.
La acea vreme, oamenii din Shenzhen nu trebuiau să se supună multor reglementări atâta timp cât făceau bani pentru regim. Acolo, Xu a găsit platforma potrivită pentru a-și extinde averea.
Boom imobiliar
În același an în care Xu a fost forțat să renunțe la locul de muncă din fabrică, și-a început cariera lucrând pentru o companie imobiliară din Shenzhen în 1992. Acesta i-a adus șefului său peste 10 milioane de dolari în trei ani, potrivit Sohu.
În 1994, el a înființat o sucursală a companiei pentru șeful său, care s-a dovedit, de asemenea, foarte profitabilă. Un singur proiect pentru o sucursală din orașul vecin Guangzhou a adus încasări de peste 30 de milioane de dolari. În ciuda contribuțiilor sale remarcabile, potrivit Sohu, șeful său l-a plătit doar 464 de dolari în fiecare lună.
"Dacă șeful meu mi-ar fi plătit 15.000 de dolari ca venit anual, poate că nu aș fi demisionat", a declarat Xu pentru Sohu. În 1996, Xu și-a părăsit șeful și și-a înființat propria companie imobiliară-Guangzhou Hengda Industrial Company Limited, predecesoarea Evergrande.
Modelul lui Xu a fost favorabil și pentru guvernul local. Vânzările de terenuri reprezintă o formă principală de venit pentru guvernul chinez, potrivit unui raport (pdf) al Școlii Wharton de la Universitatea din Pennsylvania.
Xu a creat o buclă de feedback pozitiv prin cumpărarea multor terenuri și vânzarea rapidă a noilor case.
Primul său proiect a servit drept model pentru proiectele sale ulterioare de dezvoltare imobiliară, compania sa fiind susținută de împrumuturi pe care nu le-a putut rambursa, iar el a pariat totul pe un succes viitor, potrivit 163.
El a reușit să obțină un teren în Guangzhou pentru 15,5 milioane de dolari. Apoi a semnat un acord privind utilizarea condiționată a terenului cu proprietarul, după care a urmărit să obțină un împrumut de 930.000 de dolari pentru un proiect de construcție.
După ce a plătit proprietarului terenului 775.000 de dolari ca avans, Xu a împărțit restul sumei între compania de proiectare, companiile de construcții și propriul său personal. Dar el încă datora bani fiecărei divizii.
Trebuia să adune rapid banii. Primul său proiect imobiliar din Guangzhou a folosit apartamente de dimensiuni mici la prețuri accesibile pentru a se adresa tinerilor adulți. Pre-vânzarea sa a avut un succes atât de mare încât întregul proiect a fost vândut în mai puțin de o jumătate de zi.
"Am început să ne vindem proprietatea la 433 de dolari pe metru pătrat, ceea ce era sub costul nostru, dar toate apartamentele au fost vândute în două ore", ar fi declarat Xu mai târziu, la aniversarea de 20 de ani a Evergrande, potrivit presei chineze Guandian. "Cifra noastră de afaceri s-a ridicat la 12,3 milioane de dolari într-un timp atât de scurt, ceea ce a fost primul pas înainte important pentru companie".
Primul proiect al lui Xu i-a adus atât sprijin, cât și atenție, potrivit unui raport 163 din august. Trei ani mai târziu, în 1999, Evergrande se afla printre primele 10 companii imobiliare din Guangzhou.
Cu tactici puternice de mobilizare ca model de afaceri, Xu a repetat modelul de la primul său proiect, obținând mai întâi terenuri, apoi împrumutând bani de la instituții financiare naționale și, mai târziu, finanțând prin intermediul investitorilor internaționali. Evergrande este cel mai bine cunoscută pentru strategia sa de "îndatorare ridicată, cifră de afaceri ridicată și costuri reduse".
Mulți dezvoltatori chinezi au urmat modelul lui Xu. Aceștia folosesc bani împrumutați pentru a achiziționa terenuri, colectează numerar prin vânzarea anticipată către noii chiriași, iar apoi împrumută mai mulți bani pentru a investi în noi proiecte. Băncile, guvernele locale și dezvoltatorii își primesc partea lor de dobândă din această practică.
Dar expansiunea rapidă a lui Xu l-a ajuns din urmă.
"Principala problemă cu Evergrande este supraexpansiunea și supra-împrumuturile de la prea multe instituții diferite", a declarat pentru Reuters un oficial neidentificat din domeniul controlului riscurilor de la o bancă de stat în 2020, citat de Reuters.
Rata netă de îndatorare, o măsură a datoriei față de valoarea netă, a Evergrande era de 240% în iunie 2017, a raportat Reuters în septembrie.
Anterior, în aprilie 2015, The Epoch Times a relatat că Evergrande a folosit trucuri contabile pentru a clasifica o parte din datoriile sale ca fiind capitaluri proprii pentru a-și reduce raportul dintre datorii și capitaluri proprii de la 292% la 85,9% în 2014.
Cu toate acestea, PCC supraveghează piața imobiliară internă, întrucât piața imobiliară reprezintă aproximativ 30% din PIB-ul Chinei și peste 75% din activele sale, potrivit Bloomberg. Iar prețurile locuințelor au avut în mare parte o tendință de creștere în ultimii 10 ani, potrivit Biroului Național de Statistică din China.
Regimul se teme de tulburările sociale care ar urma după potențiala prăbușire a bulei imobiliare. Astfel, PCC a început o acțiune de reprimare a pieței imobiliare chineze prin emiterea de noi politici și reguli, afirmând că locuințele sunt "pentru a trăi în ele, nu pentru speculații". De asemenea, și-a înăsprit controlul asupra instituțiilor financiare.
Evergrande a fost acum privată de împrumuturi, iar angajații și investitorii fac presiuni pentru rambursare. Compania are datorii totale de peste 300 de miliarde de dolari, ceea ce reprezintă 2% din PIB-ul Chinei.
În ciuda faptului că sectorul imobiliar reprezintă o parte masivă a economiei interne a Chinei, PCC nu va oferi probabil un plan de salvare pentru Xu și Evergrande. Regimul a declarat că nu dorește ca locuințele să fie o piață speculativă, lucru pe care Xu a prosperat.
Mai mult, singura preocupare a PCC față de cetățenii săi este ca aceștia să nu se pregătească de proteste. Locuințele și o finanțare stabilă au devenit un obiectiv de generație pentru cetățeanul chinez de rând, iar faptul de a permite speculatorilor imobiliari să conducă piața nu este o formă de control pe care PCC o va ceda cu ușurință.
Menținerea familiei chineze de rând împovărată de datorii este favorabilă PCC. Cu toate acestea, cele două extreme, respectiv faptul că locuințele ar deveni prea scumpe pentru familii sau că bula imobiliară s-ar sparge, ar duce la instabilitate socială. În primul caz, pentru că familiile nu ar mai fi capabile să se dezvolte în viitor, iar în al doilea caz, pentru că familiile ar pierde generații de investiții.
În cele din urmă, Xu va trebui probabil să se confrunte cu creditorii săi, iar PCC va găsi o modalitate de a acționa ca un salvator fără cusur al poporului, intervenind în urma acestei situații și împărțind activele rămase ale Evergrande după ce aceasta va intra în incapacitate de plată.
Printre surse: theepochtimes.com
